金融知識｜房貸成數怎麼算？影響貸款成數的因素一次看懂！

房貸成數是什麼？

房貸成數（Loan to Value，LTV）是指金融機構願意提供的貸款金額，占房屋鑑價或核定價值的一定比例。

例如：

• 房屋鑑價：1,000 萬元

• 核准貸款成數：80%

最高可貸款金額約為：

1,000 萬 × 80% = 800 萬元

其餘款項通常需由購屋者自行準備。

提醒： 實際可貸金額仍須依金融機構鑑價、授信政策及審核結果為準。

房貸成數如何計算？

計算公式

房貸成數＝核准貸款金額 ÷ 房屋核定價值 × 100%

範例一

房屋鑑價：1,200 萬元

貸款金額：960 萬元

房貸成數：

960 ÷ 1,200＝80%

範例二

房屋鑑價：800 萬元

貸款金額：560 萬元

房貸成數：

560 ÷ 800＝70%

哪些因素會影響房貸成數？

一、房屋鑑價

房屋價值越高，不代表一定可以貸更多。

金融機構會依：

• 市場行情

• 屋況

• 地段

• 成交案例

進行專業鑑價。

二、房屋所在地

通常：

✔ 精華地段

✔ 交通便利

✔ 生活機能佳

可能較有利於鑑價及授信。

三、屋齡

屋齡較新的房屋，通常較容易取得較佳貸款條件。

但實際仍需依：

• 建築結構

• 屋況

• 地段

綜合評估。

四、借款人信用條件

包括：

• 信用評分

• 聯徵紀錄

• 收入能力

• 工作穩定度

• 負債比例

都可能影響貸款成數。

五、收入與還款能力

金融機構會確認：

✔ 每月收入

✔ 財力證明

✔ 還款能力

✔ 負債比

六、貸款政策

各金融機構授信政策不同，因此貸款成數及條件也可能有所差異。

哪些房屋可能影響貸款成數？

以下情況可能需要個別評估：

• 老屋

• 持分房屋

• 特殊用途建物

• 偏遠地區房屋

• 套房產品

• 土地

仍應依金融機構鑑價及授信政策判定。

如何提高房貸成數？

可從以下方向努力：

✔ 維持良好信用紀錄

✔ 提供完整收入及財力證明

✔ 降低其他負債比例

✔ 維持穩定工作

✔ 選擇條件較佳的房屋

✔ 事前做好貸款規劃

房貸成數越高越好嗎？

不一定。

雖然成數越高，可減少自備款，但也代表：

• 貸款本金增加

• 每月月付金提高

• 總利息支出可能增加

因此，建議依自身收入與還款能力，規劃合適的貸款金額，而非一味追求最高成數。

房貸成數與自備款的關係

假設購屋總價為 1,500 萬元：

實際貸款金額仍以金融機構核定為準。

常見問題（FAQ）

Q1：房貸最高可以貸幾成？

沒有固定答案，實際貸款成數會依房屋條件、借款人信用狀況、金融機構授信政策及相關法規綜合評估。

Q2：信用不好會影響房貸成數嗎？

有可能。

信用紀錄、收入能力及負債比例，都可能影響貸款條件及成數。

Q3：房屋鑑價和成交價一樣嗎？

不一定。

金融機構會依市場行情、屋況及周邊成交案例等因素進行專業鑑價，因此鑑價金額可能與成交價格不同。

Q4：老屋可以貸到高成數嗎？

不一定。

金融機構通常會綜合考量屋齡、結構、地段及房屋價值後進行評估。

Q5：申請房貸前應注意哪些事項？

建議事前比較：

• 貸款利率

• 房貸成數

• 貸款年限

• 總費用年百分率（APR）

• 開辦費及其他相關費用

• 提前清償規定

房貸申請小提醒

房貸成數只是貸款規劃的一部分，除了貸款額度之外，也要一併考量每月月付金、總利息及家庭收支狀況，才能建立穩健的購屋財務規劃。

結語

房貸成數代表金融機構願意提供的貸款比例，會受到房屋條件、借款人信用、收入能力及授信政策等多項因素影響。建議購屋前先評估自身財務能力，並比較不同貸款方案，選擇最符合需求的房貸規劃。

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